Câu hỏi mà người tìm hiểu căn hộ du lịch hay đặt ra nhất không phải về giá mà về ngày cuối cùng: hết 50 năm thì chuyện gì xảy ra? Với Q Topia, ngày đó rơi vào tháng 4/2069. Luật Đất đai 2024 trả lời trực tiếp tại Điều 172. Điều luật không hứa hẹn, cũng không đóng cửa; nó đặt ra một quy trình với các mốc thời gian mà người mua nên biết ngay từ lúc tìm hiểu.
Văn bản và điều khoản đang nói đến
Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, có hiệu lực từ 01/08/2024. Với dự án đầu tư như Q Topia, phần liên quan của Điều 172 nằm ở điểm c khoản 1, khoản 3 và khoản 4.
Khu đất của dự án rộng 73.842 m², tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu). Hai giấy chứng nhận cấp ngày 06/02/2020 đều ghi đất thương mại, dịch vụ, thời hạn 50 năm kể từ ngày 08/04/2019.
Khoản 1: được “xem xét gia hạn”
Sau khi nêu trần thời hạn 50 năm cho dự án đầu tư, điểm c khoản 1 Điều 172 viết: “Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”
Câu này có ba ý cần đọc chậm:
- “Nếu có nhu cầu”: việc gia hạn bắt đầu từ đề nghị của người sử dụng đất.
- “Được Nhà nước xem xét”: luật không viết rằng cứ đề nghị là được. Cách diễn đạt nào biến “xem xét gia hạn” thành sự bảo đảm đều đi xa hơn câu chữ của luật.
- “Không quá thời hạn quy định tại khoản này”: thời gian gia hạn cũng có trần.
Khoản 3 và khoản 4: hạn nộp hồ sơ và hệ quả
Khoản 3 Điều 172 quy định: “Việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.” Cũng theo khoản này, người có nhu cầu gia hạn phải nộp hồ sơ đề nghị trước khi hết thời hạn sử dụng đất ít nhất 06 tháng.
Khoản 4 viết tiếp: “Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có trách nhiệm xử lý tài sản gắn liền với đất để hoàn trả mặt bằng cho Nhà nước. Quá thời hạn 24 tháng kể từ thời điểm hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất không xử lý tài sản thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất.”
Kịch bản ở khoản 4 ít ai muốn nghĩ tới, nhưng nó nằm trong luật: các tòa căn hộ là tài sản mà người sử dụng đất phải tự xử lý nếu đất không được gia hạn.
Đặt vào Q Topia, ba mốc cần nhớ là: việc gia hạn thực hiện trong năm cuối cùng, kết thúc vào tháng 4/2069; hồ sơ phải nộp sớm hơn mốc đó ít nhất 06 tháng; nếu không được gia hạn thì có 24 tháng tính từ tháng 4/2069 để xử lý tài sản.
Những câu hỏi điều luật để ngỏ
Điều 172 nói về “người sử dụng đất”. Ở một tổ hợp như Q Topia, nơi hồ sơ môi trường công khai tháng 2/2026 ghi 6.042 phòng căn hộ du lịch trong 9 khối 20 tầng, câu hỏi thực tế là ai sẽ đứng ra làm thủ tục khi năm cuối đến gần, và chi phí được chia thế nào. Các khoản dẫn ở trên không đi vào chi tiết đó; câu trả lời, nếu có, nằm trong hợp đồng mua bán và thỏa thuận quản lý.
Người quan tâm vì vậy nên hỏi trước khi ký:
- Hợp đồng có điều khoản nào về việc đề nghị gia hạn sử dụng đất không, và trách nhiệm thuộc về bên nào?
- Nếu việc gia hạn phát sinh nghĩa vụ tài chính, các chủ căn đóng góp theo nguyên tắc gì?
- Nếu không được gia hạn, phương án xử lý công trình được thỏa thuận ra sao?
Tính đến đầu tháng 10/2026, chủ đầu tư dự án chưa công bố mẫu hợp đồng của Q Topia.
Luật có thể còn thay đổi
Luật Đất đai đang được sửa đổi trong năm 2026, đã có bản dự thảo ngày 22/04/2026. Chưa có thông tin nào cho thấy thời hạn 50 năm của đất thương mại, dịch vụ được đề xuất thay đổi, nhưng đến năm 2069 còn hơn bốn thập niên và quy định về gia hạn có thể được viết lại nhiều lần. Điều chắc chắn ở đầu tháng 10/2026 chỉ là câu chữ đang có hiệu lực: hết hạn thì được xem xét gia hạn, có hạn nộp hồ sơ, và có hệ quả nếu không được gia hạn.
Với một quyết định mua cụ thể, người đọc nên đối chiếu văn bản gốc và hỏi ý kiến luật sư.
